Achat ou vente en viager : quelles sont les règles ?

Le viager consiste à vendre à un tiers un bien immobilier en échange d'une <span class="miseenevidence">rente </span>périodique (mensuelle, trimestrielle ou annuelle). Cette rente s'accompagne d'une somme payée comptant à la signature de l'acte de vente, le <span class="miseenevidence"><span class="expression">bouquet</span></span>.

L'acheteur (appelé le <span class="miseenevidence">débirentier</span>) verse à 1 ou plusieurs vendeurs (le<span class="miseenevidence"> crédirentier</span>) une<span class="miseenevidence"> <a href="https://www.alzonne.fr/mes-demarches/demarches-pour-les-particuliers/?xml=R2773">rente viagère</a></span> à vie.

Au décès du crédirentier, le viager cesse et le débirentier entre en possession du bien sans faire aucune démarche.

Le décès du vendeur doit être imprévisible. Aussi, l'acheteur ne doit pas avoir eu connaissance d'une maladie dont était atteint le crédirentier au moment de la signature de l'acte de vente.

Si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la signature de l'acte de vente, l'<span class="miseenevidence">événement</span> est considéré comme <span class="miseenevidence">prévisible</span> et la <span class="miseenevidence">vente</span> n'est <span class="miseenevidence">pas valable</span>. L'annulation de la vente peut être demandée par les héritiers du crédirentier devant le tribunal.

Comme pour toutes les ventes de biens immobiliers, un <a href="https://www.alzonne.fr/mes-demarches/demarches-pour-les-particuliers/?xml=R17851">acte authentique</a> de vente est obligatoirement établi par un notaire.

Le vendeur conserve jusqu'à son décès <a href="https://www.alzonne.fr/mes-demarches/demarches-pour-les-particuliers/?xml=R44557">l'usufruit</a> ou un <span class="miseenevidence">droit d'usage</span> du bien vendu.

L'usufruit lui permet d'habiter dans le logement ou de le louer et de percevoir les loyers.

Le droit d'usage lui permet de conserver l'usage personnel du logement en y habitant sans pouvoir le louer.

Le logement pourra être occupé par l'acheteur à partir du décès du vendeur ou du décès du dernier survivant lorsque le contrat concerne plusieurs vendeurs.

Dès la signature de la vente, l'<span class="miseenevidence">acheteur dispose</span> librement <span class="miseenevidence">du bien</span> pour l'occuper ou le louer et percevoir les loyers.

Le <span class="miseenevidence">prix</span> est généralement constitué du <span class="miseenevidence"><span class="expression">bouquet</span></span> et d'une<span class="miseenevidence"> <span class="expression"><MiseEnEvidence><a href="https://www.alzonne.fr/mes-demarches/demarches-pour-les-particuliers/?xml=R2773">rente viagère</a></span></span></MiseEnEvidence>.

Le <span class="miseenevidence">bouquet</span> payé comptant à la signature du contrat de vente n'est <span class="miseenevidence">pas obligatoire</span>. Il est librement fixé. En général, il représente <span class="valeur">30 %</span> de la valeur totale du bien.

La <span class="miseenevidence">rente viagère</span> peut être versée à une ou plusieurs personnes physiques (époux ou <a href="https://www.alzonne.fr/mes-demarches/demarches-pour-les-particuliers/?xml=R1115">indivisaires</a>). Elle peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle, payable au début ou à la fin de chaque période.

Quand la rente est versée à plusieurs vendeurs et que l’un décède, elle est soit reversée intégralement au survivant (<span class="miseenevidence">rente réversible</span>), soit réduite proportionnellement (<span class="miseenevidence">rente réductible</span>).

La <span class="miseenevidence">valeur totale de la rente</span> est <span class="miseenevidence">incertaine</span>, car elle dépend de la durée de vie du vendeur. Son montant est estimé en fonction de plusieurs critères parmi lesquels :

• Âge et espérance de vie du crédirentier
• Valeur du bien
• Montant du bouquet
• Loyers que pourrait percevoir le crédirentier si le logement était loué

Le <span class="miseenevidence">notaire</span> calcule le <span class="miseenevidence">montant de la rente</span> en fonction de barèmes. Vous pouvez les consulter auprès d'une compagnie d'assurance ou d'un notaire.

Les parties peuvent insérer dans l'acte de vente une <a href="https://www.alzonne.fr/mes-demarches/demarches-pour-les-particuliers/?xml=R2289">clause d'indexation</a>. Cette clause permet la révision automatique du montant de la rente suivant, par exemple, l'indice des prix à la consommation publié par l'<a href="https://www.alzonne.fr/mes-demarches/demarches-pour-les-particuliers/?xml=R12417">Insee</a>.

Pour assurer la<span class="miseenevidence"> sécurité du paiement des rentes</span>, le crédirentier peut notamment inscrire dans l'acte de vente les éléments suivants :

• <a href="https://www.alzonne.fr/mes-demarches/demarches-pour-les-particuliers/?xml=R1061">Clause résolutoire</a> qui l'autorise à reprendre son bien si plusieurs rentes ne sont plus versées par le débirentier
• <a href="https://www.alzonne.fr/mes-demarches/demarches-pour-les-particuliers/?xml=R19480">Clause pénale</a> par laquelle il a le droit de conserver le bouquet (s'il a été versé), en cas de résiliation du contrat de vente

Le type de viager, occupé ou libre, détermine la répartition des charges et des taxes entre le vendeur et l'acheteur.